Montag, 29. Juli 2019

Thema Mietedeckel

Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages veröffentlicht Gutachten

Seitdem der Berliner Senat ein Eckpunktepapier für ein Gesetz vorgestellt hat, wonach Mieterhöhungen für einen Zeitraum von fünf Jahren ausgeschlossen sein sollen, reisen die Diskussionen hierzu nicht ab. Insbesondere wird dabei das Argument der fehlenden Gesetzgebungskompetenz ins Felde geführt. Zu diesem Thema hat sich nun der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages in einem Gutachten geäußert.

Ausgangsfrage war, ob die Länder ein Gesetz erlassen dürfen, das Mieterhöhungen für eine bestimmte Zeit verbieten.

Der Wissenschaftliche Dienst kommt dabei zu dem Ergebnis, dass eine Gesetzgebungskompetenz nicht aus Art 74 Abs. 1 Nr. 1 GG folgen kann. Das Recht der Mieterhöhung sei durch den Bund in den §§ 557 ff. BGB abschließend geregelt worden. Darüber hinaus sei im Bereich des freien Wohnungsmarktes nicht ersichtlich, dass Abweichungsmöglichkeiten der Länder offengelassen werden sollten. Im Bereich des Zivilrechts entfaltet sich durch die Gesetzgebung des Bundes somit eine Sperrwirkung für entsprechende Regelungen der Länder im Bereich des Mietendeckels.

Die Frage, ob sich eine Gesetzgebungskompetenz aus Art 70 Abs. 1 GG ergibt lässt das Gutachten im Ergebnis offen. Grundsätzlich läge die Kompetenz im Wohnwesen bei den Ländern, allerdings nur soweit nicht die Gesetzgebungskompetenz des Bundes nach Art 74 Abs. 1 Nr. 1 GG eingreift. Dies wäre nur dann der Fall, wenn es sich bei den Landesgesetzen zum Mietendeckel um öffentlich-rechtliche Vorschriften handele, die nicht in das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreift. Im Übrigen würde die erwähnte Sperrwirkung auch hier eingreifen.

Auch die Vereinbarkeit mit dem Eigentumsgrundrecht erörtert das Gutachten und verweist unter anderem darauf, dass eine Beschränkung, insbesondere unter Berücksichtigung der Sozialpflichtigkeit, im Bereich der Vermietung möglich ist. Fraglich sei jedoch, ob nicht die Mietpreisbremse bereits ein milderes Mittel darstellt. Dies sei nicht der Fall, da die Mietpreisbremse lediglich Neuvermietungen umfasst.

Schließlich verweist das Gutachten noch darauf, dass die Regelungen eines Mietendeckels keinen Substanzverlust bedeuten dürften. Der Vermieter muss also vor Verlusten geschützt sein. Demnach müssen zumindest allgemeine Preissteigerungen sowie Preissteigerungen im Baugewerbe und andere typische Kosten durch Mieterhöhungen ausgeglichen werden können. Auch Modernisierungsmaßnahmen müssen bei Neuvermietungen Berücksichtigung finden.